Ci sono due casi per nulla banali che, in questi mesi, sono sotto i riflettori del mondo balneare: il primo é quello del Bagno Marconi che, dopo 14 anni di gestione ininterrotta della famiglia Duca, il prossimo anno (nel 2026) arriverà alla naturale scadenza della concessione.
Il secondo é il bagno Claudia della famiglia Sapia (la stessa del Sand Gate) che ha chiesto un singolare permesso di costruzione in deroga che verrà discusso domani sera in consiglio comunale.
Bagno Marconi, in arrivo la disdetta con nuove cordate sullo sfondo
Cominciamo col bagno Marconi che appartiene, di fatto, alla Cesenatico Servizi e dunque al Comune di Cesenatico. Ebbene, ancor prima delle aste della Bolkestein, la gestione di questo storico stabilimento balneare, dopo 14 anni, sarà assegnata – a quanto pare – attraverso un nuovo bando.
A differenza di ciò che avviene per la maggior parte degli stabilimenti di Cesenatico, però, le strutture del Bagno Marconi non sono date in gestione come “concessione” ma come “locazione commerciale”.
Includendo più concessioni, l’affitto annuo a carico del gestore é piuttosto significativo: 220mila euro all’anno. Un canone, sulla carta, elevato, ma le marginalità complessive di quell’attività sono notevoli e dunque la Cesenatico Servizi, con il nuovo bando, é convinta di poter introitare qualcosa in più. Da qui l’idea di voltar pagina e di pretendere dal nuovo locatario una cifra più consistente.
Non sarà però un passaggio scontato perché della questione sono già stati “interessati” i rispettivi uffici legali. Esiste, infatti, un contenzioso legato a dei lavori strutturali (ventimila euro a stagione) che il Comune di Cesenatico, secondo l’accordo commerciale, avrebbe dovuto svolgere e che, invece, per molteplici ragioni, non ha mai onorato. Un “vizio formale” sul quale la famiglia Duca sembra intenzionata a rivalersi. Dal suo studio legale, infatti, ha inviato alla Cesenatico Servizi una lettera informativa nella quale si sostiene che quei lavori mai eseguiti avrebbero cagionato all’attività delle problematiche oggettive, allegando pertanto alla missiva un’importante richiesta di risarcimento danni.
Cesenatico Servizi, da parte sua, avrebbe replicato sostenendo che quei lavori non sono mai stati eseguiti perché la proprietà, in questi anni, non ha mai presentato dei progetti. E, poiché quelle opere dovevano essere “concertate” tra le parti, in assenza di indicazioni, non si sarebbe mai potuto procedere in maniera unilaterale. In ogni caso, Cesenatico Servizi ha già preso in considerazione l’ipotesi di risolvere la questione in tribunale tanto che sarebbe già stata accantonata una somma congrua per affrontare le spese legali di un eventuale procedimento.
Liberarsi dalla gestione dei Duca, tuttavia, non sarà per nulla semplice. Nel contratto di locazione, infatti, é stata inserita anche la clausola del “tacito accordo” e dunque, nel caso l’attuale proprietà perdesse il bando, avrebbe comunque diritto a tre annualità di buonuscita (ovvero 660mila euro).
E allora la domanda sorge spontanea: nel caso in cui si arrivasse davvero all’individuazione di un nuovo locatario, a chi toccherebbe l’onere di liquidare i Duca? Una possibilità potrebbe essere quella di inserire nel nuovo contratto l’obbligo da parte del subentrante di farsi carico anche di quella cifra supplementare. Ma questo “extra”, alla fine, potrebbe essere un fattore disincentivante per i nuovi gestori così come un innegabile vantaggio oggettivo per i Duca, gli unici che – partecipando al bando – non dovrebbero farsi carico di quella somma.
Sullo sfondo, però, si starebbero muovendo diverse cordate di imprenditori che, seppur in maniera informale, avrebbero già manifestato un certo interesse per quella concessione. In particolare, ci sarebbero alcuni albergatori di quella zona che, consorziandosi, sembrerebbero orientati a rilevare quella attività ma, come detto, la partita resta ancora aperta e non é detto che Cesenatico Servizi, valutando i “pro” e i “contro” dell’operazione, non decida di rinnovare la concessione ai Duca per altri sei anni. Anche perché la Bolkestein potrebbe rimescolare tutte le carte e invalidare, con un colpo di spugna, ogni tipo di accordo.
Bagno Claudia e San Gate, il precedente che fa discutere
Il caso del bagno Claudia, rilevato un paio di stagioni fa dalla famiglia Sapia, é altrettanto spinoso. I gestori, infatti, hanno presentato in Comune un progetto di demolizione/ricostruzione dello stabilimento e, grazie alle norme del nuovo Pug, l’operazione consentirà ai gestori di avere – come premialità – la licenza di pubblico esercizio, ovvero la possibilità ad esempio di costruire in quell’area un ristorante aperto dodici mesi l’anno.
L’unica condizione penalizzante é quella relativa alla riduzione del 10% della superficie. Il Bagno Claudia, essendo di 220 metri quadri, potrà dunque ricostruire la sua nuova struttura su una superficie di 200 metri quadri netti. Fin qui nulla che esca da uno schema ordinario.
La particolarità dell’operazione, però, consiste nel fatto che la famiglia Sapia ha chiesto al Comune di Cesenatico di poter ricostruire il bagno Claudia su una superficie di circa 110 metri quadrati e di trasferire i restanti 90 metri, assieme alla licenza di pubblico esercizio, sulla spiaggia del Sand Gate.
L’operazione ha una sua logicità imprenditoriale perché la spiaggia del bagno Claudia é demaniale (e dunque nel 2027 andrà all’asta), mentre quella del Sand Gate sorge su un terreno di proprietà della Forestale e dunque estranea ai vincoli della Bolkestein. Se domani sera il Consiglio Comunale darà il suo “via libera” il bagno Claudia verrà ricostruito ex novo (ma su una superficie dimezzata), mentre al Sand Gate, con ogni probabilità, verrà aperto un bel ristorante.
Se l’obiettivo é – come dovrebbe essere per ogni Pug – la riqualificazione delle strutture ricettive e della nostra offerta turistica, non c’é ragione per opporsi a questa richiesta, ma ciò che solleva dubbi tra i soci della Cooperativa é l’esclusività del provvedimento. Perché – si chiedono – anziché operare con la formula della “costruzione in deroga”, non estendere questo privilegio a tutti coloro che, avendo più proprietà, potrebbero essere interessati a replicare la stessa operazione?
E’ molto probabile, per non dire scontato, che il consiglio comunale lunedì sera approverà la richiesta dei Sapia, ma il punto é un altro: poichè l’interpretazione di questa norma potrebbe aprire nuovi scenari, come si comporterà l’amministrazione se e quando la stessa richiesta verrà presentata da altri operatori?
