Quanto vale oggi il Grand Hotel Da Vinci? La domanda non ha una risposta semplice, perché non si tratta di stimare un normale albergo, ma uno degli immobili turistici più prestigiosi della Riviera romagnola. L’unico cinque stelle lusso affacciato sul cuore di Cesenatico, tra mare, porto canale e centro storico.
I dati di partenza aiutano a orientarsi: circa 100 camere, una spa da 600 metri quadrati, ristoranti interni, piscina, giardino, parcheggio, sale per eventi e una spiaggia privata di circa 4.500 metri quadrati in concessione. È un pacchetto raro, difficilmente replicabile oggi in una posizione così centrale.
Una prima stima può partire dai ricavi. Ipotizzando un ricavo medio annuo per camera disponibile tra 110 e 160 euro, le sole camere potrebbero generare fra 4 e 5,8 milioni di euro l’anno. Aggiungendo ristorazione, spa, spiaggia, eventi e servizi accessori, il fatturato complessivo potenziale può ragionevolmente collocarsi tra 6 e 9 milioni di euro annui.
Da qui si arriva alla valutazione. Nel settore alberghiero, strutture di questo livello possono valere in base alla redditività, oppure come multiplo del fatturato. Applicando criteri prudenti, il valore potrebbe stare tra 1,5 e 2,5 volte il fatturato, oppure tra 8 e 12 volte il margine operativo lordo, se i conti fossero molto solidi.
Tradotto in cifre, una forchetta realistica per il Grand Hotel Da Vinci può oscillare tra 18 e 30 milioni di euro, con una stima centrale attorno ai 22-25 milioni. In una vendita di prestigio, davanti a un compratore interessato alla posizione più che al rendimento immediato, si potrebbe anche superare quota 30 milioni.
Il punto decisivo è che il valore non sta soltanto nell’edificio. Sta nell’insieme: il marchio, il fascino dell’ex Colonia Veronese, il lusso fronte mare, la spa, la spiaggia, la centralità e l’idea stessa di possedere il simbolo dell’hotellerie più alta dell’intera provincia.
Più che un albergo, il Da Vinci è un pezzo di città trasformato in asset turistico. E proprio per questo il suo prezzo non si misura solo a metro quadro, ma anche in prestigio.
