La vera quotazione del Club Hotel Dante di Cervia – con le sue 240 camere il più grande hotel della riviera romagnola – si misura sommando al prezzo di acquisto almeno quattro milioni di lavori. È questo il calcolo che, secondo i rumors del mondo immobiliare, potrebbe suggerire ai potenziali compratori di aspettare: alla base d’asta di 10 milioni e 927mila euro, fissata per il 15 dicembre, l’investimento sfiorerebbe già i 15 milioni, prima delle imposte, delle spese e della liquidità necessaria al rilancio (solo per intestarselo ci vorrà grosso modo un milione).
Secondo le valutazioni raccolte tra operatori alberghieri, il complesso diventerebbe appetibile attorno agli otto milioni. Da qui l’aspettativa di una prima asta deserta. Un eventuale taglio del 25% porterebbe infatti la base a 8 milioni e 195mila euro: è però uno scenario possibile, non ovviamente un ribasso già disposto.
Tra i nomi indicati come maggiormente interessati figura Giorgio Pulazza, fondatore del Gruppo Ritmo, realtà ravennate delle costruzioni e dello sviluppo immobiliare, attiva lungo la costa e nell’entroterra romagnolo.
Il Dante offre dimensioni importanti: oltre 240 camere, ristorazione, congressi, benessere, impianto termale annesso e attività balneare. Una macchina capace di diversificare gli incassi, ma impegnativa da mantenere e riempire durante l’anno.
Assumendo un acquisto a otto milioni e quattro milioni di interventi, un affitto ipotetico di un milione annuo produrrebbe un rendimento lordo dell’8,3% sui dodici milioni investiti. Alla base attuale scenderebbe al 6,7%. Da sottrarre gli oneri della proprietà, le imposte e le manutenzioni a suo carico.
Anche il credito pesa. Nove milioni finanziati in quindici anni, ipotizzando rate mensili e un tasso del 4–5%, comporterebbero esborsi annui di circa 800–850mila euro. Con un milione d’affitto, il margine prima degli altri costi sarebbe sottile.
Per il gestore, invece, un fatturato potenziale di 5,5-6 milioni (ipotizzando 25mila euro a camera) significherebbe destinare al canone circa il 20% dei ricavi, prima di personale, energia, forniture e manutenzioni.
La convenienza dipenderà quindi dai margini effettivi. Cervia richiede un piano commerciale proprio: tariffe e domanda di Milano Marittima o Riccione non si trasferiscono automaticamente. Il ribasso aiuterebbe; a rendere sostenibile l’operazione dovranno essere occupazione, congressi e controllo dei costi.
